賣樓買樓達成財務自由|龔成
2021年05月05日16:00

龔成老師你好,我一直有留意龔成信箱,希望為自己制訂一套良好的投資組合,以求盡快達到財務自由,惟一直對自己現有的投資組合及投資決定充滿疑慮。

因此想在此請教一下龔成老師。因想給予龔成老師較詳細的資料,因此內容較長,請見諒。以下為本人的基本資料:

今年30歲,月入大概14萬元,做專業行業,現在每月開支大約9 萬元,包括家用、自己及家人的危疾保險、儲蓄計劃、交稅及以下有關住宅的開支:

  1. 24,000元租樓自住
  2. 6,500元供樓(本人購買了一舊樓單位,作出租之用,扣除租金收入後,每月需補貼大約6,500元作按揭供款)。

現擁有以下資產:

  1. 股票:1,300股騰訊(700)、500股舜宇光學(2382)、100股港交所(388)、200股友邦保險(1299)及1000股建設銀行(939) (除騰訊(平均買入價為400元)外,其他的買入價均比現價低)
  2. 現金30萬元
  3. 以上提到的舊樓單位(尚欠大約300萬按揭供款)

本人擬在早兩年作出以下投資:

  1. 月供以下股票
  2. 煤氣(0003) x 2000元
  3. 港鐵(0066) x 2000元
  4. 比亞迪(1211) x 1500元
  5. 盈富(2800) x 3000元
  6. 家人在香港有一層價值600萬的樓(已供完),現打算將其出售,並用當中的550萬作首期,購買另一層價值800萬以下的樓,相差的250萬會向銀行申請按揭,由我來供款(已計算過,本身舊樓單位的按揭加上此250萬,應仍可通過壓力測試)。
  7. 購買一層在英國曼徹斯特的二手樓作出租用,價錢約為120,000英磅,需付大約30,000英磅作首期,預計租金收入將可蓋過按揭供款。

現想請教老師以下事情:

  1. 我希望儘快達到財務自由,最理想為在40歲前,每月可獲得100,000元的被動收入,按照以上的投資計劃及支出,請問這是否可行?我是否需要作出哪些調整以達到此目的?
  2. 請問現在已持有的股票,是否應該繼續長期持有?
  3. 請問我擬作出的月供股票計劃是否有任何改善的地方?
  4. 對於現在持有的舊樓物業,由於租金收入抵不上按揭支出,我是否應把其出售?

先在此感謝龔成老師花時間看完這訊息,希望能得到你的回覆,謝謝。

個案重點:

– 30歲

– 月入14萬,開支9萬

– 現金30萬

– 一層樓供款中,家人有一層物業

重點目標:

– 購買一層英國樓

– 40歲財務自由

– 每月10萬現金流

– 優化現時資產組合

龔成老師分析:

1)我地進行財務自由,會運用「先增值,後現金流」的方法,因此,以你現時的情況及年齡,可集中在「增長類別」的項目。暫時你都是投資這類項目,但要做到40歲有$10萬現金流,仍要睇好多因素。

我假設你到時有2層香港樓加1層外國樓收租,由於仍有按搵,因此現金流未到最強的狀態,我估計到時合共$2萬、$3萬。

假設你每月能投資$4萬去股票,目標是平均12%回報的股票,10年,這部分會滾存到$1000萬,到時轉投資收息型股票,目標為6%股息率,你每月收息$5萬。再加上現有財富滾存,到時再轉為現金流類別,假設增加$1萬現金流,與你目標仍有少少距離。

不過,我相信只要再過多幾年,你就可以做到,因為已相差不遠。

2)現時持有的,都是有質素的股票,可以長線投資。

3)現時月供的4隻股,都有質素,可以進行。但如果你想加強組合的增長力,可以加多少少在潛力股的部分。但要留意比亞迪(1211)現價貴,月供金額不宜多,或停一停。

4)你可以計翻現時的租金回報率,即是以這刻的租金(不用減供款),除以現時的樓價估值,如果租金回報率不差,反映這項目其實都不差,只是你由於有按揭,引至這惜況出現。

如果你想達成40歲財務自由的目標,你要在投資上加強實力,因為你現時的收入與資產不差,要達標,就要你好好運用,這除了睇10年內的投資機遇外,你的投資實力,你有無花時間去研究股票,都是好重要。

同時,我上述計算你10年後現金流時,假設你每月都會投資$4萬(可以是當刻投資,又或等時機才投資),因此,這$4萬成為當中的關鍵,如果你能爭取到超過12%的回報率,就有可能提早達標。

撰文:龔成 (www.facebook.com/80shing)

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